Dal  18 giugno 2013, con la riforma del Condominio vengono dettate dal legislatore nuove e importanti regole che hanno come scopo principale quello di riqualificare la figura dell’amministratore di condominio auspicandone  la preparazione e l’aggiornamento professionale stante la delicatezza e l’importanza che ha oramai rivestito questa importante figura nell’ordinamento professionale a tutela  dei condomini e della gestione dei fabbricati da questi amministrati.

La Legge 11 dicembre 2012 n. 220, ha modificato  alcuni articoli del codice civile ( libro III, titolo VII capo II ) dedicato al “condominio negli edifici” e delle disposizioni di attuazione, regolamentando in modo puntuale i doveri dell’amministratore, stabilendone i requisiti, secondo tre direttive: la verifica della qualifica professionale e l’aggiornamento, la trasparenza della gestione e il controllo di questa da parte dei condomini.

In base alle nuove norme l’amministratore di condominio può essere nominato distinguendo tra

• • amministratori professionali, ossia soggetti esterni al condominio in possesso di partita iva e con formazione professionale effettuata presso un’associazione di categoria;

• amministratori condomini cioè persone che che fanno parte del condominio.

L’amministratore professionale deve rispondere a determinati requisiti per poter esercitare la professione e accogliere l’incarico deliberato dall’assemblea condominiale, ovvero devono avere il godimento dei diritti civili,  non devono aver riportato condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, non devono essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive,  non devono essere stati interdetti o inabilitati, il loro nome non deve risultare annotato nell’elenco dei protesticambiari,  devono aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado, devono aver frequentato un corso di formazione iniziale,  devono svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale presso un’associazione di categoria riconosciuta,  deve avere una polizza professionale per la responsabilità civile ( preferibile non obbligatorio ma fortemente consigliato e se richiesto dall’assemblea di condominio diventa obbligatorio)

Mentre chi assume l’incarico di amministratore del proprio condominio non deve possedere obbligatoriamente né il  diploma di scuola secondaria di secondo grado, né  deve aver frequentato un corso di formazione iniziale e non è obbligato alla  formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Di seguito pubblichiamo un facsimile di contratto per l’incarico di amministratore condominiale editabile in formato word.

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Fin qui tutto chiaro, ma quello di cui vogliamo occuparci in questa sede è la possibilità che ha l’amministratore di condominio professionale, di costituirsi anziché in forma individuale in una forma giuridica diversa quale ad esempio l’esercizio dell’attività sotto forma di società in nome collettivo (S.n.c.), società in accomandita semplice (S.a.s.), società a responsabilità limitata (S.r.l. e SRL S) ovvero altra forma compatibile.

Quali sono i vantaggi?  Quasi tutti legati ovviamente al fatturato potenziale che l’amministratore consegue nel corso dell’anno ovvero quanti edifici amministra e quindi non tanto alla responsabilità dell’amministrazione che resta comunque personale, quanto al risparmio fiscale che ne potrebbe conseguire gestendo il tutto in forma societaria ( in particolare relativamente all’Inps gestione separata ).

Appare ovvio che nei casi di gestione societaria ( es SRL) i requisiti necessari per conseguire il mandato (la carica di amministratore condominiale) dall’assemblea devono essere posseduti dai soci che risultano illimitatamente responsabili, ovvero dagli amministratori o  dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini  a favore dei quali la società presta i servizi.

Che la serie delle professioni intellettuali non si esaurisca nelle professioni protette si desume dagli artt. 2229, co. 1° e 2231 co. 1° c.c.: l’uno lo lascia intendere stabilendo che “la legge determina le professioni intellettuali per l’esercizio delle quali è necessaria l’iscrizione in appositi albi o elenchi”; mentre l’altro recita “l’esistenza di prestatori d’opera intellettuale soggetti alle norme sul contratto d’opera intellettuale e, tuttavia, non obbligati all’iscrizione in albi professionali” stabilendo che nel caso in cui di una attività professionale sia condizionato all’iscrizione in un albo o elenco, la prestazione eseguita da chi non è iscritto non darebbe azione ( diritto) per il pagamento della retribuzione ( compenso richiesto).

E’ evidente quindi che sebbene non  esista un obbligo di iscrizione ad albo riconosciuto ( attività protette) che regolamenti l’attività dell’amministratore di condominio questa “esista” di fatto e si debba ricollegarla alla norma ricorrendo in essa le condizioni previste per chi esercita una professione protetta poiché queste infatti non si configura sicuramente  all’origine come esercizio  di impresa o attività occasionale e si può svolgere attraverso il lavoro prevalentemente intellettuale dei soggetti che la esercitano rilevando quindi la caratteristica intrinseca di professione intellettuale ( si veda anche le previsioni della nuova legge 14 gennaio 2013 n. 4).

Scegliendo di esercitare quindi in forma societaria, l’amministratore di condominio passa dalla determinazione del reddito con criteri di lavoro autonomo professionista a criteri di determinazione del reddito d’impresa ai fini fiscali, ma giuridicamente deve conservare la sua responsabilità oggettiva e il rapporto con i condomini delle strutture amministrate che erogano un mandato ad personam. 

Per questo motivo nella forma giuridica prescelta l’amministratore di condominio dovrà figurare come socio illimitatamente responsabile ( o come dipendente) se si tratta di società di persone ovvero come amministratore unico o presidente del CDA ( o come dipendente) se sceglierà una società di capitali per affrontare in maniera migliore e maggiormente organizzata il compito amministrativo attribuitogli, e prendere così  in carico più edifici gestendoli tutti nella maniera più efficace ed accurata possibile.

Gli altri soci che eventualmente figureranno nella forma societaria adottata non necessariamente dovranno rispondere ai requisiti della professione intellettuale poiché non risponderanno per le obbligazioni sociali ( soci accomandanti o soci finanziatori delle società di capitali).

Altra possibilità è anche quella di costituire ad esempio una società tra professionisti  sia nella forma di associazione tra professionisti ( reddito di lavoro autonomo ) sia  come come S.N.C. o S.R.L. ( reddito d’impresa) in cui tutti i soci rispecchiano le caratteristiche di professionisti esercenti attività di amministratore di condominio ma  in questo ultimo caso l’ oggetto sociale di costituzione dovrà invece rispecchiare l’oggetto effettivo della società ( amministrazione condominiale)  e non potrà invece essere semplicemente una mera attività strumentale all’ottenimento di altro oggetto differente ( esempio attività edilizia principale, attività di amministrazione condominiale sussidiaria).

In tal caso, infatti, la società rientrerebbe tra le società tra capitalisti per l’esecuzione di altrui servizi intellettuali , dove l’oggetto sociale non è l’esercizio di professione intellettuale ma invece si connota come attività d’impresa pura e semplice poiché l’attività professionale non sarebbe più il centro dell’oggetto sociale della società, ma diverrebbe strumentale all’attività d’impresa costituente l’oggetto della stessa, trasformando l’esercizio della professione da servizio fornito ai clienti ad un mezzo per il raggiungimento di un profitto attraverso la fornitura di servizi di amministrazione condominiale.

Ad ogni modo, nulla vieta che un incarico professionale, nella fattispecie l’amministrazione di un condominio specie nelle forme più complesse, sia conferito ad una pluralità di professionisti, sia disgiuntamente che congiuntamente, con la conseguenza che ciascun professionista stipula con il cliente (nel caso specifico gli abitanti di un edificio condominiale) un distinto contratto seppure di contenuto identico ai contratti stipulati dagli altri colleghi.

Altra forma interessante da poter sviluppare è legata all’associativismo finalizzato alla condivisione degli strumenti utili all’esercizio della professione ( studio, personale dipendente, utenze, costi fissi  vari) le cosiddette società  di mezzi e di servizi, che non hanno come scopo quello delll’esercizio comune della professione, ( creazione di un nuovo soggetto professionale) ma solo il vantaggio di permettere ai professionisti che si associano di dividere le spese per i servizi richiesti dall’impianto e dallo svolgimento dello studio professionale.

Nella società tra professionisti c’è di norma invece una comunione di spese e di utili fra i soci e in questo caso il contratto è unico poiché l’assemblea condominiale affida l’incarico ad un soggetto diverso dai singoli professionisti che ne fanno parte (art. 10 della legge 12 novembre 2011 n. 183).

Tirando le somme su quanto detto in precedenza, riteniamo che, alla luce delle normative tutt’ora in vigore, l’amministratore di condominio non debba necessariamente regolare il suo  rapporto con i clienti condomini secondo lo schema imposto dal codice civile per le professioni protette potendo fruire di una maggiore libertà, essendo libero  di adottare altri schemi contrattuali, anche di forma societaria, con conseguente libertà di adocione anche di tariffe non obblicate da albi specifici  e nel caso più professionisti di questo tipo decidano di mettersi in collaborazione fra loro, non ci sarà alcun ostacolo che possa impedire loro di stipulare un contratto sociale.

La  14 gennaio 2013 n. 411 pur riconoscendo la non obbligatorietà di iscrizione della professione ad albo professionale ne regolamenta alcune caratteristiche e come tutela di fatto ne rilascia la gestione ad autonome associazioni professionali rappresentative di tipo privatistico che prevedono un percorso di formazione e un’istruzione professionale notevoli, oltre che da un insieme di competenze che le rendono complesse ed articolate.