condominio e bed and breakfast
Condominio e bed and breakfast
La problematica di chi apre una struttura ricettiva all’interno di un palazzo condominiale è ricca di colpi di scene e di sentenze che creano una certa confusione per chi sceglie di aprire queste attività.Con una nuova recente sentenza, la Cassazione dopo aver fatto un passo indietro a gennaio 2016 rispetto alle precedenti decisioni ha chiarito che le limitazioni di apertura di un B&B costituiscono una vera e propria servitù e che pertanto questa deve risultare dagli atti di trascrizione notarile e va opposta in sede di proposta d’affitto al potenziale locatore che abbia intenzione di aprire un B&B in un edificio dove è presente un condominio. La volontà condominiale di non accettare strutture ricettive deve quindi essere recepita e trascritta in modo che sia facilmente e inequivocabilmente percepita.
scarica la nuova sentenza 21024 di ottobre 2016
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La clausola del regolamento condominiale che limita la destinazione delle unità...Ma andiamo per gradi: la Corte di Cassazione a Novembre 2014 con la sentenza 24707 respingendo il ricorso di un Condominio in Via Tacito a Roma, aveva escluso che l’attività di bed and breakfast e affittacamere determinasse un mutamento delle destinazione d’uso degli immobili utilizzati come “civile abitazione” e in tal senso evitasse conseguenze dannose per gli altri inquilini dando il via al fatto che non sarebbe stato necessario avere l’autorizzazione del Condominio per esercitare l’attività di bed and breakfast/casa vacanze all’interno di un edificio ove fosse presente un Condominio che quindi non avrebbe avuto possibilità di veto nell’esercizio di queste attività.
Il ricorso in quello specifico caso si fondava sulle disposizioni del regolamento condominiale specifico di quel condominio in cui era espressamente previsto quanto segue:
«è fatto divieto di destinare gli appartamenti a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato» che dunque, secondo i condomini, avrebbe escluso l’esercizio di attività alberghiera.
Questa tesi era stata accolta dal giudice di primo grado che aveva, infatti, ordinato il fermo dell’attività, ma era stata poi ribaltata dalla Corte d’Appello che aveva deliberato nel senso che “l’attività di affittacamere non aveva comportato una modificazione della destinazione di uso civile per abitazione delle unità immobiliari”, risultava inoltre inammissibile un’interpretazione estensiva del disposto all’ art. 6 del regolamento condominiale che riservasse ai soli proprietari, ai loro congiunti e ai singoli privati professionisti il godimento delle unità immobiliari site nel complesso condominiale tesi coerente anche con il vigente regolamento dell’epoca (regionale del Lazio n. 16 del 2008) in cui si chiarisce che «l’utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici (riportato anche con sentenza. n. 369/2008 cassazione).
A Gennaio 2016 invece, la Corte di Cassazione torna sui suoi passi e cambia idea con la sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016 disponendo che non si può destinare un appartamento ad attività alberghiera, affittacamere o utilizzi similari se il regolamento di condominio vieta destinazioni di uso diverse da quella abitativa.
Parliamo quindi di semplice regolamento condominiale che stabilisce tale limiti come aveva fatto in effetti quel Condominio di Via Tacito in Roma ma la sentenza va oltre ribaltando il concetto che lei stessa aveva espresso sostenendo in questo caso che le attività di affittacamere, servizio alberghiero e bed and breakfast sono assimilabili tra di loro e tutte incompatibili con la destinazione di un appartamento condominiale ad uso abitativo.
Qualora il regolamento contrattuale di condominio vieti ai condomini altri utilizzi differenti rispetto a quello abitativo del proprio appartamento non sarà possibile intraprendere nessuna delle menzionate attività, fermo restando il consenso unanime di tutti i condomini di autorizzare il condomino anche in presenza del divieto.
Il mutamento di rotta a sfavore delle attività extraricettive ovviamente ha favorito gli albergatori che soffrono e molto la crescita dei bed and breakfast senza regole e controlli.
Ora a Ottobre 2016 di nuovo un colpo di scena; infatti con la nuova sentenza del 18 ottobre 2016 n. 21024 difatti sostiene che non basta il semplice regolamento di Condominio a limitare le suddette attività di bed and breakfast e casa vacanza ma è necessario che la clausola del regolamento condominiale che limita la destinazione delle unità immobiliari deve essere considerata costitutiva di servitù atipica ed è, quindi, opponibile ai terzi acquirenti solo se risulta nella nota di trascrizione. a tal fine è possibile scaricare qui la sentenza.
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La clausola del regolamento condominiale che limita la destinazione delle unità...Pertanto varrebbe ora il principio che la previsione di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive come sarebbe quella del divieto di esercitare attività di bed and breakfast e casa vacanza all’interno di un appartamento di civile abitazione se contenuta in un regolamento condominiale va ad incidere non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino. Tale limitazione quindi, essendo limitativa di un diritto di proprietà viene ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem, e la sua l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi dell’art. 2659 c.c., comma 1, n. 2, e art. 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale”.
Quindi ricapitolando se questa limitazione è trascritta e regolamentata come servitù il Condominio può far valere il diritto di veto all’esercizio di attività di tipo extraricettivo ( ma il divieto potrebbe valere per qualsiasi attività come uffici, studi dentistici etc) altrimenti sarà ora difficile per il Condominio stesso effettuare questo divieto.
