calcolo cedolare secca su affitti

Fortunatamente con l’introduzione della cedolare secca  è stata data facoltà alla persona fisica  (che al di fuori di attività d`impresa o di lavoro autonomo, affitta a terzi immobili  ad esclusivo uso abitativo con relative pertinenze ) di tassare i canoni con un`imposta “secca” del 21%, ( o del 10% se a canone concordato) sostitutiva dell`Irpef, delle addizionali comunale e regionale, delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione nonché sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto stesso.

Ecco quindi che si apre uno scenario incredibile che, se ben valutato consente un notevole risparmio d’imposta. Appare evidente infatti che, a fronte di un minor introito del canone di locazione  ( assenza di rivalutazione ISTAT ) e quindi di un congelamento dell’importo nel tempo è possibile ” sganciare ” dal reddito complessivo l’importo del canone di locazione e, nel caso di un comune ad alta densità abitativa adottando un canone ancora più basso ( che permette una maggiore facilità di pagamento all’inquilino soprattutto in tempo di crisi) si ottiene un risparmio di imposta non indifferente che ” compensa” il minor canone percepito.

Ma non sempre la cedolare secca è conveniente per tutti. Pensiamo a chi non percepisce altra forma di reddito, pensiamo a chi sostiene nell’anno forti spese mediche o di altra natura; oppure a chi si trova già in un regime reddituale agevolativo ( esempio regime dei minimi) e che quindi si troverebbe con l’handicap da una parte per non poter detrarre oneri deducibili o detraibili e dall’altra con una aliquota Irpef minore ( 23%) che di certo non è molto lontana dal 21% adottabile con la cedolare secca.

Studiamo insieme quindi,  in collaborazione con lo studio Avvocato Andreani attraverso l’utilissimo software da loro creato appositamente per il web  una rapida  valutazione di convenienza sull’adozione delle diverse tipologie contrattuali.

Inseriamo tutti i dati e  valutiamo le tre diverse tipologie contrattuali applicabili ai canoni di affitto.

Altro notevole vantaggio dell’applicazione della cedolare secca è che non pagheremo imposte di registro né sulla prima registrazione né sul rinnovo evitando la bruciante seccatura di ricordarci ogni anno di pagare L’ F23 conteggiando il dovuto al fisco e inoltre saremo esentati anche dall’imposta di bollo. Il legislatore ha consentito di applicare la cedolare secca anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (art. 3, comma 2 D.Lgs. n. 23/2011) come ad esempio le locazioni turistiche, dove gli oneri di bollo e di registro per questi contratti (che possono essere anche di breve durata)  rappresentavano una vera e propria spina nel fianco. Per queste tipologie   il locatore può comunicare la sua intenzione di applicare la cedolare secca all’Agenzia delle Entrate direttamente in sede di dichiarazione dei redditi (salvo il caso in cui il locatore, pur  non essendo obbligato, provvede alla registrazione del contratto). Come si versa? Gli importi dovuti sebbene fissati separatamente e con dei codici versamento che vedremo successivamente seguono  lo stesso meccanismo di versamento dell’IRPEF e, quindi, la cedolare secca è versata a saldo e acconto con facoltà di rateizzazione. La cedolare secca viene anche definita una flat tax e, come tale avvantaggia i percettori di redditi elevati. In sostanza, più il reddito è elevato più aumenta il vantaggio fiscale dell’applicazione della cedolare secca rispetto alla tassazione Irpef che è progressiva.

Codici F24 di versamento :

a Giugno o Luglio

Saldo Cedolare secca anno tassazione : cod 1842 –> rateizzabile

Acconto  Cedolare secca anno successivo: cod 1840 –> rateizzabile

a Novembre

Secondo acc. Ced. secca anno successivo : cod 1841 –> non rateizzabile