La donazione di immobili
La donazione di immobili
La donazione di un immobile è sempre frutto di una decisione complessa e spesso non semplice che viene effettuata sulla base di diversi criteri specie nei passaggi generazionali di padre in figlio ma i dubbi sono sempre molti: come fare un atto di donazione, determinare il valore degli immobili e conservare le opportune garanzie anche con i propri figli? La donazione è un vero e proprio contratto, nel quale il soggetto donante trasferisce al donatario sempre a titolo gratuito, cioè senza chiedere niente in cambio un bene. Possono rientrare nella donazione anche la costituzione di un nuovo diritto su un bene come ad esempio l’usufrutto e l’abitazione; questo è un atto importante per chi vuole conservare una certa autonomia sul bene ( restando usufruttuario magari a vita) ma nel contempo trasferire tutti i beni non avendo più pensieri in vita. Inoltre è possibile anche liberare un obbligo come la rinuncia a un credito o stabilire una prestazione.
La donazione va sempre formalizzata davanti a un notaio essendo un atto pubblico alla presenza di due testimoni con esclusione di coniugi, parenti o affini e le persone in qualche modo interessate all’atto a prescindere dal valore del bene donato. In mancanza di tali requisiti, il contratto si considera nullo.
Le due parti donante e donatario devono indicare il valore del bene ed essere concordi nel donare e nell’accettare il regalo manifestando reciprocamente la loro volontà davanti al notaio.
Viene escluso l’intervento notarile nella donazione manuale quando cioè la donazione è di modesto valore e non incide in maniera significativa sulla ricchezza di chi dona.
E’ importante sapere che per procedere a una una donazione è obbligatorio avere la piena capacità di agire e quindi non possono donare i minori, gli interdetti, gli inabilitati e le persone soggette ad amministrazione di sostegno se sono state private della capacità di disporre dei propri beni anche attraverso il proprio legale rappresentante.
Possono donare anche le persone giuridiche, pubbliche e private e a favore anche di figli non ancora nati o concepiti ma non si può donare un bene futuro ovvero che non si trova nel patrimonio del donante al momento della donazione. I Minori e interdetti possono accettare una donazione solo tramite i genitori o i loro legali rappresentanti che, a loro volta, devono essere autorizzati dal giudice tutelare.
La revoca della donazione
La donazione come tutti i contratti è un atto revocabile ma per farlo è necessario l’accordo di entrambe le parti con un’unica deroga: si può revocare per ingratitudine vale a dire quando il donatario abbia commesso reati gravi nei confronti del donante e dei suoi congiunti oppure per sopravvenienza di figli (quando cioè il donante abbia figli o discendenti ovvero scopra di averne dopo aver fatto la donazione).
Quindi ad eccezione di questi due casi specifici analizzati quando si sceglie di donare un bene, non si può più tornare indietro.
per sopravvenienza di figli, quando cioè il donante abbia figli o discendenti ovvero scopra di averne dopo la donazione.
Come determinare il valore dell’immobile oggetto di donazione.
Per i beni immobili oggetto di donazione:
- per la piena proprietà, il valore è quello venale alla data dell’atto di donazione;
- per la proprietà gravata da diritti reali di godimento, il valore è dato dalla differenza tra il valore della piena proprietà e quello del diritto da cui è gravata;
- per i diritti di usufrutto, uso e abitazione il valore si ottiene moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse e per il coefficiente, relativo all’età del titolare del diritto.
Le imposte sulla donazione di immobili.
Le aliquote sono le stesse previste per le successioni e variano in funzione del rapporto di parentela intercorrente tra il donante ed il beneficiario.
In dettaglio:
- il 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 1 milione di euro;
- il 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 100 mila euro;
- il 6% per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado, da calcolare sul valore totale senza alcuna franchigia;
- l’8% per le altre persone, da calcolare sul valore totale senza alcuna franchigia.
Sulla donazione di un bene immobile o di un diritto reale immobiliare sono dovute inoltre l’imposta ipotecaria nella misura del 2% del valore dell’immobile e l’imposta catastale nella misura dell’1% del valore dell’immobile.